Współwłasność przymusowa – źródło napięć
Do czasu dokonania działu spadku, spadkobiercy stają się jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Każdy ma prawo korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, ale też każdy ponosi koszty jej utrzymania. Brak zgody, co do przeznaczenia budynku, sposobu jego użytkowania, koniecznych remontów czy planów inwestycyjnych oraz różne możliwości finansowe i różne oczekiwania współwłaścicieli często rodzą konflikty, trudne do rozwiązania bez udziału sądu.
Nieruchomość niepodzielna – co wtedy?
Największą trudnością jest podział nieruchomości, która ze swojej natury jest niepodzielna lub której fizyczny podział doprowadziłby do powstania części bezużytecznych. Dotyczy to zwłaszcza:
- mieszkań i domów jednorodzinnych,
- lokali użytkowych,
- niewielkich działek,
- nieruchomości zabudowanych jednym budynkiem.
W takiej sytuacji fizyczny podział jest technicznie niemożliwy albo ekonomicznie nieuzasadniony. Prawo przewiduje wówczas dwa główne rozwiązania: przyznanie rzeczy jednemu ze spadkobierców albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.
Przyznanie nieruchomości jednemu spadkobiercy
To rozwiązanie stosunkowo najprostsze, ale wymaga zgody osób zainteresowanych lub interwencji sądu. Sąd przyznaje nieruchomość jednemu ze spadkobierców, jeśli przemawia za tym:
- jego dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości,
- możliwość utrzymania jej i ponoszenia kosztów,
- jakiekolwiek szczególne okoliczności (np. zamieszkiwanie tam małoletnich dzieci).
- Możliwości ekonomiczne osoby, która ma otrzymać nieruchomość. (chodzi o realną możliwość spłaty pozostałych współwłaścicieli.
Pozostali spadkobiercy otrzymują spłaty, czyli ekwiwalent pieniężny odpowiadający wartości ich udziałów. Problem pojawia się, gdy osoba przejmująca nieruchomość nie ma środków na wykup pozostałych, co często oznacza konieczność kredytowania lub ustanowienia hipoteki.
Sprzedaż nieruchomości i podział środków
Gdy osiągnięcie kompromisu jest niemożliwe, ostatecznością jest sprzedaż nieruchomości, najczęściej w drodze licytacji komorniczej. To rozwiązanie najmniej korzystne ekonomicznie, ponieważ cena sprzedaży zwykle odbiega od rynkowej. Dodatkowo proces generuje koszty i trwa miesiącami.
Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest wspólna sprzedaż na wolnym rynku, ale i ona jest trudna, gdy spadkobiercy mają różne oczekiwania dotyczące ceny, kupca czy terminu transakcji.
Dom wielorodzinny, Kamienica
Kamienice oraz duże domy wielorodzinne stanowią szczególnie skomplikowane przypadki przy dziale spadku. Nieruchomość złożona z wielu lokali mieszkalnych i użytkowych może być podzielona na kilka sposobów, ale najczęściej stosowaną i najbardziej praktyczną metodą jest ustanowienie odrębnej własności lokali (tzw. “wyodrębnienie lokali”).
Istnieją trzy podstawowe metody zniesienia współwłasności takiej nieruchomości:
1. Ustanowienie odrębnej własności lokali (najpopularniejsze rozwiązanie)
To najbardziej funkcjonalna forma podziału kamienicy, ponieważ pozwala każdemu współwłaścicielowi uzyskać konkretny, fizycznie istniejący lokal jako pełnoprawną własność.
Jak powstaje odrębna własność lokalu? Kluczowe elementy procesu:
Spełnienie wymogów technicznych i formalnych:
lokal musi być trwale wydzielony w budynku (ściany, własne wejście),
musi stanowić samodzielny lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali,
niekiedy konieczne jest wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych.
Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu
Wydaje je wójt/burmistrz/prezydent miasta po analizie dokumentacji technicznej.
To warunek konieczny do wyodrębnienia lokalu.
Przygotowanie dokumentacji przez geodetę lub architekta:
rzuty kondygnacji budynku,
opis lokalu,
wskazanie udziałów w nieruchomości wspólnej (np. klatka schodowa, dach, fundamenty).
Akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokali
Może zostać sporządzony:
na zgodny wniosek współwłaścicieli, albo
na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności.
Wpisy w księgach wieczystych
każdemu lokalowi zakłada się odrębną księgę wieczystą,
dokonuje się odpowiednich wpisów dotyczących udziałów w częściach wspólnych.
Czy można przyznać lokal na współwłasność?
Tak. Ustawa o własności lokali dopuszcza, aby:
- wyodrębniony lokal został przyznany dwóm lub większej liczbie współwłaścicieli,
- w dowolnych udziałach (np. po 1/2, 1/3, 2/3).
Przykład:
Jeżeli rodzeństwo dziedziczy kamienicę i tylko jednemu z nich zależy na konkretnym lokalu, pozostałe mogą otrzymać inny lokal razem, jako współwłaściciele, lub otrzymać spłatę. To tworzy dużą elastyczność w negocjacjach.
Czy trzeba wyodrębniać wszystkie lokale, czy tylko niektóre?
Nie trzeba wyodrębniać wszystkich lokali.
W praktyce wyróżniamy trzy warianty:
1. Wyodrębnienie wszystkich lokali w budynku
Najczęściej stosowane w kamienicach o przejrzystej strukturze. Każdy lokal staje się odrębną własnością.
2. Wyodrębnienie tylko niektórych lokali:
Pozostała część budynku pozostaje jako jedna nieruchomość lokalowa (np. lokale nieposiadające samodzielności).
Można więc:
- wyodrębnić część mieszkań,
- a resztę budynku pozostawić jako „jeden lokal” albo jako nieruchomość wspólną.
Przykład:
Jeśli parter stanowi jeden duży lokal usługowy, a piętro i poddasze są odpowiednio podzielone na samodzielne mieszkania, można wyodrębnić wyłącznie te mieszkania, pozostawiając lokal usługowy jako nieruchomość niewyodrębnioną.
3. Wyodrębnienie tylko jednego lokalu
To również dopuszczalne, np. gdy jeden ze spadkobierców chce przejąć tylko jedno piętro, a resztę strony pozostają nadal współwłaścicielami całej reszty budynku.
Duża nieruchomość gruntowa
Duże nieruchomości gruntowe, np. gospodarstwa rolne, tereny inwestycyjne, rozległe działki budowlane obejmujące także tereny leśne lub wody, obejmujące szlaki komunikacyjne, służebności, często zabudowane kilkoma budynkami, czasami starymi budynkami grożącymi katastrofą. Takie nieruchomości ze swej natury są podzielne ale w praktyce powodują poważne problemy przy dziale spadku. Kluczowe jest tu ustalenie, czy możliwy jest podział geodezyjny oraz czy nowo powstałe działki będą spełniały wymagania planistyczne i techniczne.
Poniżej przedstawiam typowy przebieg podziału geodezyjnego dużej nieruchomości: Proces podziału geodezyjnego – krok po kroku
Analiza planistyczna
sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy,
ustalenie minimalnych powierzchni działek, dostępu do drogi publicznej, wymagań inwestycyjnych.
Wybór geodety uprawnionego
sporządza on mapy i projekt podziału,
ocenia, czy podział jest możliwy i jakie warianty można rozważyć.
Sporządzenie wstępnego projektu podziału
określenie proponowanego przebiegu granic nowych działek,
wskazanie powierzchni i dostępu do dróg,
uwzględnienie istniejącej infrastruktury (sieci, drogi wewnętrzne).
Złożenie wniosku do wójta/burmistrza/prezydenta miasta
wniosek o opinię lub zatwierdzenie podziału,
dołączenie mapy z projektem.
Opinia organu gminy
sprawdzenie zgodności projektu z planem miejscowym lub decyzją WZ,
ocena, czy podział nie doprowadzi do powstania działek nieużytecznych.
Prace geodezyjne w terenie
geodeta wytycza granice nowo powstałych działek,
oznacza je w terenie i wykonuje pomiary.
Sporządzenie mapy z projektem podziału
dokument trafia ponownie do organu gminy,
ten wydaje decyzję zatwierdzającą podział.
Wpis do ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych
- nowe działki otrzymują odrębne numery,
- możliwe jest założenie dla nich osobnych ksiąg wieczystych lub przeniesienie udziałów.
- Podział geodezyjny umożliwia fizyczne rozdzielenie nieruchomości między spadkobierców, dzięki czemu każdy może otrzymać realną część terenu, a nie tylko udział ułamkowy. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy plan miejscowy nie pozwala na wydzielenie działek o wymaganej powierzchni lub nie zapewniają one dostępu do drogi publicznej, wtedy musimy kombinować dalej.
Emocje – niewidzialny, ale największy problem
Spory o nieruchomości spadkowe są nierzadko bardziej emocjonalne niż ekonomiczne. Dom rodzinny, gospodarstwo czy działka, na której dorastało rodzeństwo, mogą być elementem silnych więzi i wspomnień. To dodatkowo powoduje, że racjonalne porozumienie staje się trudne. Mediacja, prowadzona przez neutralnego specjalistę, może znacznie zwiększyć szanse na ugodę.
