W poprzednim artykule Ile wynosi zachowek?- przykłady wyjaśnione zostały pokrótce etapy obliczania wartości przysługującego nam zachowku. Często jednym ze składników majątkowych (a nieraz jedynym), jaki pozostawia po sobie spadkodawca jest nieruchomość. Wartość tej nieruchomości ma bezpośredni wpływ na wysokość przysługującego uprawnionym zachowku, dlatego wszelkie czynności spadkodawcy, których dokonywał w stosunku do nieruchomości mają dla spadkobierców istotne znaczenie.
W kontekście omawianego problemu powinniśmy rozróżnić dwie sytuacje. Pierwsza występuje, kiedy spadkodawca przed śmiercią w drodze umowy darowizny przekazał własność nieruchomości na inną osobę z jednoczesnym ustanowieniem na jego rzecz dożywotniej służebności mieszkania oraz druga, kiedy to spadkodawca będący właścicielem nieruchomości ustanowił na niej służebność mieszkania. Obie opisane sytuacje mają wpływ na wartość majątku, jaki pozostawi po sobie spadkodawca.
Wpływ służebności mieszkania na wysokość zachowku
Jak zostało wyjaśnione w poprzednim artykule, jedną z czynności wpływających na wartość spadku, a tym samym również na wysokość zachowku są darowizny, które przed śmiercią wykonał spadkodawca. Nierzadko dochodzi do sytuacji, w której zwłaszcza osoby starsze przekazują na podstawie umowy darowizny własność nieruchomości, np. mieszkania, a w zamian otrzymują ustanowioną na tej nieruchomości dożywotnią służebność mieszkania. Oznacza to, że przestają być właścicielami nieruchomości, ale mają dożywotnie prawo zamieszkiwania w niej. Jednocześnie obciążenie nieruchomości służebnością mieszkania powoduje obniżenie jej wartości, zatem również wartość darowizny dokonanej przez spadkodawcę (w naszym przypadku wartość darowanego mieszkania) ulega zmniejszeniu, co w konsekwencji powoduje zmniejszenie wartości całego spadku oraz obliczanego na jego podstawie zachowku.
Ma to znaczenie ze względu na to, że obliczając wysokość zachowku bierzemy pod uwagę stan z chwili dokonania darowizny, a nie obliczania zachowku. W dniu zawarcia umowy darowizny nieruchomości była obciążona służebnością, a więc jej wartość została pomniejszona. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że po śmierci uprawnionego (spadkodawcy) służebność mieszkania wygaśnie.
Obrazując drugą z przywołanych na początku artykułu sytuacji przypomnijmy, że służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, które nie wygasa wraz ze śmiercią właściciela nieruchomości, ponieważ obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Dlatego w sytuacji, kiedy przyszły spadkodawca ustanowi na czyjąś rzecz służebność mieszkania, przejście własności takiego obciążonego mieszkania na inną osobę, na przykład w drodze spadkobrania nie powoduje wygaśnięcia służebności. Nie ulega wątpliwości, że obciążona nieruchomość ma mniejszą wartość niż nieobciążona, w związku z czym również wartość spadku, w którego skład wchodzi dana nieruchomość i obliczane w oparciu o to zachowki będą niższe.
Służebność mieszkania a umowa dożywocia
Konstrukcją, wykazującą pewne podobieństwa do pierwszej z opisywanych sytuacji – służebności mieszkania jest umowa dożywocia. Instytucje te nie są jednakże tożsame i zwłaszcza w kontekście zachowku konieczne jest ich wyraźne rozróżnienie. W obu przypadkach (przeniesienia własności nieruchomości w drodze darowizny w połączeniu z jednoczesnym ustanowieniem na niej służebności mieszkania oraz w przypadku umowy dożywocia) dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości z jednoczesnym zastrzeżeniem pewnych praw dla byłego właściciela nieruchomości. Jednakże kluczową różnicą pomiędzy tymi instytucjami jest fakt, że w przeciwieństwie do darowizny, wartość umowy dożywocia nie jest wliczana do substratu zachowku. Innymi słowy zawarcie umowy dożywocia pozwala na uniknięcie obowiązku zapłaty zachowku. Wyjaśniając to na przykładzie można opisać następującą sytuację: przyszły spadkodawca w ramach wdzięczności za sprawowaną nad nim opiekę przeniósł w drodze darowizny własność nieruchomości na jednego z przyszłych spadkobierców, a na jego rzecz ustanowiono na tej nieruchomości służebność mieszkania. W takim wypadku, do substratu zachowku, a w konsekwencji do wartości zachowków przysługujących uprawnionym spadkobiercom zaliczamy wartość darowanej nieruchomości (pomniejszoną o ustanowione na niej ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności mieszkania). Natomiast, gdyby spadkodawca przeniósł własność tej samej nieruchomości na tego samego spadkobiercę w drodze umowy dożywocia, w dalszym ciągu przysługiwałoby mu prawo do pozostania w mieszkaniu, a ponad to jeszcze prawo do opieki, jednakże wartość nieruchomości nie podlegałaby zaliczeniu do substratu zachowku, a tym samym zachowek przysługujący uprawnionym spadkobiercom byłby o tę wartość niższy.
Obliczanie wartości służebności mieszkania
Wartości służebności mogą się od siebie znacząco różnić, a wpływ na nią ma przede wszystkim: zakres udzielonej służebności w stosunku do całości nieruchomości oraz czas jej wykonywania.
Pewną wskazówką mogą być w tym zakresie zapisy aktu notarialnego, jednakże określona tam wartość służebności mieszkania ma znaczenie podatkowe (ustanowienie służebności mieszkania podlega opodatkowaniu). Ze względu na wysoki poziom skomplikowania oraz brak możliwości udzielenia na pytanie o wartość służebności uniwersalnej odpowiedzi, każdorazowo powinien ją określić biegły.
