W dziedziczeniu zasadą jest, że zanim ktoś może nazwać się właścicielem nieruchomości lub jej części musi zostać uznany przez sąd za spadkobiercę poprzedniego właściciela.
W nielicznych jednak przypadkach, gdy sprawy spadkowe były zaniedbane latami a w gospodarstwie czy na nieruchomości przez długie lata pozostawały te same osoby można rozważać wniosek o zasiedzenie.
To nie jest wybór wyłącznie proceduralny. Sprawa o stwierdzenie nabycia spadku ma ustalić sukcesję po zmarłym, a sprawa o zasiedzenie ma ustalić wieloletnie, faktyczne władanie nieruchomością. Czasem obie drogi prowadzą do podobnego celu, czyli do wpisu w księdze wieczystej, ale wymagają zupełnie innego materiału dowodowego i dają inny efekt końcowy.
Stwierdzenie nabycia spadku, gdy spadkobiercy są nieznani.
Jeżeli nie udało się ustalić kręgu spadkobierców, sąd nie może oprzeć się na domysłach. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje więc mechanizm wezwania spadkobierców przez ogłoszenie. Dzieje się tak wtedy, gdy zapewnienie spadkowe nie zostało złożone albo sąd uzna je lub inne dowody za niewystarczające.
Treść ogłoszenia nie jest dowolna. Powinna zawierać dane spadkodawcy, datę śmierci, wskazanie majątku oraz wezwanie, aby spadkobiercy w ciągu trzech miesięcy zgłosili się i udowodnili nabycie spadku, bo w przeciwnym razie mogą zostać pominięci w postanowieniu. W praktyce oznacza to, że postępowanie spadkowe potrafi stać się etapem „genealogicznym”, w którym zbiera się akty stanu cywilnego, ustala kolejne małżeństwa i zstępnych, a gdy informacje się urywają, sąd uruchamia procedurę ogłoszeniową.
Co ważne, samo przeprowadzenie sprawy o stwierdzenie nabycia spadku nie przesądza jeszcze, kto i w jakiej części ma „faktycznie” korzystać z nieruchomości. Bardzo często efektem jest współwłasność kilku albo kilkunastu osób, a dopiero dział spadku lub zniesienie współwłasności rozwiązuje problem praktyczny.
Zasiedzenie, czyli długotrwałe władanie w nieruchomość jak właściciel.
Zasiedzenie jest możliwe, gdy ktoś włada nieruchomością jak właściciel przez ustawowo wymagany czas. Art. 172 kodeksu cywilnego przewiduje 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. Sama dobra lub zła wiara wpływa na długość terminu, natomiast sednem jest posiadanie samoistne.
Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Nie wystarczy korzystanie jak lokator, dzierżawca czy użytkownik. Sąd bada, czy na zewnątrz widać wolę wykonywania prawa własności, na przykład pobieranie pożytków, ponoszenie ciężarów, samodzielne decyzje dotyczące gruntu oraz inwestycje.
W orzecznictwie podkreśla się, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, a świadczą o tym okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę wykonywania prawa własności. Dlatego w sprawach o zasiedzenie sąd patrzy na konkretne rzeczy. Kto decydował o ogrodzeniu, kto pobierał pożytki z gruntu, kto zawierał umowy dotyczące nieruchomości, kto remontował, kto bronił wstępu osobom trzecim, kto zachowywał się na zewnątrz tak, jak zachowuje się właściciel, wreszcie kto płacił podatek od nieruchomości.
Zasiedzenie a nieznani spadkobiercy, ogłoszenie pojawia się także tu…
Czasem pojawia się argument: „nie wiadomo, kto dziedziczy, więc wybieram zasiedzenie”. Warto jednak pamiętać, że postępowanie o zasiedzenie również musi objąć wszystkich zainteresowanych. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu ich przez ogłoszenie, co wynika wprost z art. 609 kodeksu postępowania cywilnego. Gdy właściciel ujawniony w księdze wieczystej nie żyje, sąd będzie dążył do tego, żeby w sprawie pojawili się jego prawdopodobni następcy prawni albo przedstawiciel ustanowiony przez sąd.
Innymi słowy, brak wiedzy o spadkobiercach nie znika magicznie tylko dlatego, że zmienimy etykietę sprawy z „spadkowej” na „zasiedzeniową”. Różnica polega na tym, że w sprawie spadkowej trzeba udowodnić pokrewieństwo i tytuł dziedziczenia, a w sprawie o zasiedzenie trzeba udowodnić czas i jakość posiadania.
W praktyce ciężar dowodu bywa przesuwany na stronę faktów. W zasiedzeniu liczy się nie tyle pojedynczy dokument, ile cała historia posiadania. Dobrze działają dowody, które pokazują, że posiadacz zachowywał się jak właściciel w oczach otoczenia, na przykład sam zawierał umowy dotyczące gruntu, podejmował decyzje o zabudowie i ogrodzeniu, ponosił koszty remontów, a sąsiedzi i rodzina zwracali się do niego jak do gospodarza. Jeżeli dokumentów jest mało, rośnie znaczenie spójnych zeznań świadków i tego, czy posiadanie było jawne, spokojne i wykonywane bez liczenia się z cudzym prawem.
Czy sprawa spadkowa przerywa bieg zasiedzenia?
To pytanie wraca regularnie, zwłaszcza wtedy, gdy jeden z członków rodziny od dawna gospodaruje nieruchomością, a inni nagle chcą uregulować spadek. W tle jest zasada, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu, w tym art. 123 k.c. w związku z art. 175 k.c., co akcentuje uchwała Sądu Najwyższego III CZP 46/68. W orzecznictwie sądów powszechnych spotyka się wprost pogląd, że wniosek o stwierdzenie nabycia spadku nie prowadzi do przerwania biegu zasiedzenia, co Sąd Najwyższy potwierdził w wymienionej wyżej uchwale, gdzie wskazał, że wniosek spadkobiercy o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości należącej do spadku, także wówczas, gdy nieruchomość ta wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Wniosek o dział spadku przerywa bieg zasiedzenia, w stosunku do takiego współspadkobiercy. Biegu zasiedzenia nie przerywają też rozmowy o uregulowaniu stanu prawnego. Na przerwanie biegu zasiedzenia typowo wpływają natomiast takie czynności, które bezpośrednio zmierzają do ochrony własności, na przykład wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości albo wniosek o dział spadku, jeśli konflikt dotyczy współspadkobierców.
Najtrudniejsza kategoria, zasiedzenie między spadkobiercami
Najwięcej rozczarowań pojawia się w sprawach, w których posiadaczem jest jeden ze spadkobierców. Intuicja podpowiada mu, że skoro od lat „jest na gospodarstwie”, to po 30 latach zasiedzi całość. Tymczasem punkt wyjścia często jest taki, że spadkobierca jest posiadaczem swojego udziału, a nie cudzych udziałów. Żeby zasiedzieć udziały pozostałych, trzeba wykazać, że doszło do wyłączenia ich ze współposiadania w sposób dostrzegalny i trwały, a nie tylko do tego, że nie przyjeżdżali i nie interesowali się sprawą.
Którą drogę wybrać?
Jeżeli masz możliwość ustalenia spadkobierców (zobacz – poszukiwanie spadkobierców), choćby przy wykorzystaniu ogłoszenia, zwykle rozsądniej jest zacząć od sprawy o stwierdzenie nabycia spadku. Pozwala ona nazwać właścicieli po imieniu i nazwisku, a potem podjąć dalsze kroki, zwłaszcza dział spadku lub zniesienie współwłasności. Zasiedzenie warto rozważać przede wszystkim wtedy, gdy spełniasz przesłanki czasu i posiadania, a droga spadkowa prowadziłaby do wieloosobowej współwłasności, której nie da się realnie uporządkować, bo spadkobiercy są rozproszeni, nieznani z miejsca pobytu albo trwale niechętni współpracy.
Na koniec nie należy zapominać, że te postępowania czasem się przenikają. Może się zdarzyć, że równolegle toczy się sprawa spadkowa po właścicielu ujawnionym w księdze wieczystej i sprawa o zasiedzenie wytoczona przez posiadacza. Wtedy o wyniku zdecyduje to, czy posiadacz udowodni posiadanie samoistne przez wymagany okres, a spadkobiercy wykażą działania, które mogły przerwać bieg zasiedzenia, albo które pokażą, że posiadanie nie miało charakteru właścicielskiego.
Jeżeli więc stoisz przed pytaniem, którą drogę wybrać, zacznij od dwóch ustaleń. Po pierwsze, czy masz twarde dowody posiadania samoistnego przez 20 albo 30 lat. Po drugie, czy naprawdę nie da się ustalić spadkobierców i doprowadzić do działu spadku. Dopiero na tym tle decyzja procesowa przestaje być intuicyjna, a staje się wyborem opartym na faktach
Zobacz także artykuły na temat:
1. Czym różni się stwierdzenie nabycia spadku od działu spadku?
2. Dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności.
3. Zasiedzenie nieruchomości wchodzącej w skład spadku, przez jednego ze spadkobierców.
4. W jakim celu sąd chce znać całą moją rodzinę? Czyli poszukiwanie spadkobierców.
